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2020年10月韩国房地产最新政策10问10答

2020-10-4 21:26| 发布者: admim| 查看: 87| 评论: 0

摘要: 韩国房地产新规蜂拥而至,关于住宅买卖和租赁问题越来越多,韩国各部门也争先恐后的出台解释,9月13~14日,华威济州在连载的《韩国房地产问答》中,整理出在韩国房地产市场中依旧混乱的十个问题来为大家解答下! 问 ...
韩国房地产新规蜂拥而至,关于住宅买卖和租赁问题越来越多,韩国各部门也争先恐后的出台解释,9月13~14日,华威济州在连载的《韩国房地产问答》中,整理出在韩国房地产市场中依旧混乱的十个问题来为大家解答下!


问:一居者(指只有一套住宅的人)卖房子需要缴纳增值税吗?
答:一居者要满足免税条件才能免交增值税,2017年8月3日以后在调整地区购买的住宅要满足居住或持有2年以上才可以减免增值税,但也仅限于实际交易金额不超过9亿韩币的住宅,这之前购买或不在调整地区的住宅只要持有两年即可。反之即使是一居者如果房价超过9亿韩币,那么超出9亿韩币的部分是要缴纳增值税的,持有3年以上缴纳金额会根据持有时间以每年8%最大80%递减,同时也要保证最少居住满2年的一个要求!

问:从2021年开始免税的条件会变得更苛刻吗?
答:住宅长期持有的减免政策会有变化,现在每年8%减免变成每年4%+实际居住4%,也就是只有实际居住才会有更大减免的意思,例如一个持有10年但实际只住了2年的住宅,现在是可以得到80%增值税的减免,但是从2021年的1月1号开始,就只能得到48%的减免了(持有10年4%*10+住居2年4%*2)。其次个人所得税法修订案中从2021年6月1日起,即使是一居者未满一年的住宅卖掉的话也要缴纳高达70%的增值税未满2年60%,所以增值税无疑是对炒房者们的一个沉重的打击。


问:签订了公寓买卖合同,想马上入住,但是租客不走,需要废弃合同吗?
答:如果只是签订了购房合同(并没有过户)那么租客有权利向现在的房主(卖房人)续签合同,所以不能强制驱赶租客,但如果是全税(韩国一种缴纳高昂保证金同时免租金的租房方式),可以在租期还剩6个月的时候尽快完成交易,这样就可以在合同到期的时间点让租客搬离(全税租客需要在合约到期前6个月提出续约申请),当然不管怎样最好还是买卖租三方一起协商后再做选择,协商可以尽可能地减少一些书面化的纠纷!

问:全税租了10年,有优先续约权吗?
答:可以的,与住了多少年是没有关系的,全税租期到期前跟房东申请在续租2年就好,一个合同只能使用一次优先续约的权利!

问:全税租改成月租房的话,应该怎么计算租金呢?
答:根据9月29号修订的住宅租赁保护法案,转换率从4%降到了2.5%全税保证金如果是1亿韩币的话,那么换成月租就从每月33万韩币降到了20万韩币,转换率是根据基本利率(0.5%)在加上2%,如果以后基准利率上调的话,这个转换率也会跟着上调!


问:全税贷款延长的时候需要房东同意吗?
答:不管是已经拿到的贷款再延长还是增加金额都无需房东的同意,过去银行经常要求需要得到房东的同意,但政府加强相关的政策后,银行也再没此方面的要求!

问:一居者写夫妻俩人的名字会对缴纳房产税更有利吗?
答:一居者的房产税是针对超过政府指导价9亿韩币的部分需要缴纳,夫妻俩人名义的话是双方分别超过6亿基准,例如一套价值14亿韩币的住宅,单独名义要针对超出的5亿韩币缴纳房产税,而夫妻俩人名义只要针对超出的2亿韩币缴纳就好,但夫妻俩人名义的话高龄·长期保有减免政策(60岁以上,5年以上保有)就不享受了。从目前来看,还是夫妻俩人名义比较有利,但是从2021年开始减免率上调到10%以后税法就会变得比较复杂,高价住宅和长期保有以及高龄的房主这样也许会对房产税更有利,所以根据年纪·持有时间·房价的不同没办法具体给出有利或者不利的解答,最好是根据自身情况咨询税务师做出判断,夫妻俩人名义变成单独名义的话还需要缴纳赠予税,这点也要考虑到其中!

问:住宅购买权(相当于国内购房摇到的号)也视为住宅吗?
答:政府在2020年7月10号发表的法案中,增值税计算包含住宅购买权买卖所得也包含在住宅的买卖所得,一套住宅者加一个住宅购买权将被视为两套住宅者,需要缴纳增值税,如果是法案实行之前保有的购买权不包含在住宅里。

问:重建小区住满1年后租出去了,然后收回来再住满一年,算实际住满两年吗?
答:实际住满两年是根据合计来计算的,没有要求一定要连续住满,已经住满一年之后再住1年就没有问题!

问:无房者,贷款买了住宅,但是不去住的话会受到处罚吗?
答:无房者在规定区域内贷款购房6个月内需要搬过去住,只有投资过热地区超过9亿韩币的住宅是1年(调整地区2年)内是要搬进去的,如果6个月不搬进去的话会要求返还贷款和3年期无法贷款等限制!

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